冯仑：后开发时代的房地产进化论
The following article is from 风马牛地产学院 Author 冯仑
封面题图｜《大江大河》
纵观改革开放以来房地产发展历史，过去的 20 年，我们只是走完了房地产市场化的第一步——基本解决了「住」的问题。
「住宅」是过去 20 年中国房地产行业发展的主题词，也是最重要的一个产品和领域。围绕「住宅」的开发企业的核心竞争力主要聚焦成本、规模和速度。
▲ 房地产从 0 到 1，万丈高楼平地起
从 1999 年到现在，住宅开发领域里我们已经取得了巨大的成功，人均住房面积从 1.8 平方米到现在的 33 平方米，城市面貌也随之发生了巨大的变化。
由于我国现在整体城市化发展水平超过了 50%，人均住房面积超过了日本，再加上城市的人口聚集和人口增长速度在逐渐放缓，整个城市的快速发展在空间格局上已经相对稳定、成型。这一切都表现出住宅领域的房地产正处于一个转折的时期，而这个转折就意味着其他的房地产，特别是商用房地产进入到一个大好的发展时机。
▲ 在新起点上，驶向地产行业的未来
商用房地产发展最重要的是五大类的产品——写字楼、购物中心、酒店&度假村，物流仓储以及健康、教育地产这些商用不动产形式。而商用不动产最重要的竞争能力是资产管理和运营能力。当我国的人均 GDP 接近一万美元之后，随着经济的增长和经济转型进入到高质量发展阶段，我们对于高质量优质空间的需求也越来越多。因此，从住宅这一产品来说房地产似乎进入到一个低潮和转型的时期。但是从整个房地产行业来说，特别是商用不动产，我们正在进入到这个快速发展轨道的最重要起点上。
房地产在进入到商用不动产发展阶段之后，将是一个全新的发展形式，围绕着运营和资产管理所展开的全产品线、全价值链和全商业模式的竞争对于人才和公司专业能力的要求会越来越高。
正因为如此，未来我们对于专业房地产知识的需求会越来越多，而不是越来越少，对于这类专业人才的需求也会越来越多。
▲ 行业在发展，人的能力同样需要提升
我深信基于整个行业未来的发展、转型、升级，以及对中国经济增长的乐观预期，房地产专业领域人才培养和专业能力的建立将是行业最重要的追求。这也就是我开办「风马牛地产学院」最重要的背景和原因所在。
「风马牛地产学院」主要面向房地产行业的中高层专业管理人员，特别是对那些从单一住宅转型为商用不动产各个细分业态的房企中高级管理人员。
比如，一家传统的住宅开发商，现在要转型做出租公寓，看起来这两个事情是比较接近的，但实际上他们有很大的不同。出租公寓的经营和运营，包括出租公寓当中的细分市场以及用于出租住宅的细分市场，比如老年公寓、青年公寓、白领公寓、女性公寓、单身公寓、科技公寓、健康公寓，甚至是同性恋公寓等等，这些各种各样专业领域的细分业态都需要大量的专业人员去运营和提供服务，这些专业知识和经验都需要通过学习来获得。
▲ 全球最好的房地产专业院校授课
所以，「风马牛地产学院」会针对不同商用不动产的具体业态，来引入全球最好的专家来讲解案例和分享经验，有针对性的提供专业训练、考察以及咨询。
那么，凡是有志于在商用不动产的细分领域进行发展和长期累积自己竞争优势的房地产公司，我认为都应该让中高级管理人员进行一些专业训练，而「风马牛地产学院」提供的课程将是一次很好的机会。
▲ 过去只会走一条路
在过去快速发展单一住宅产品的时代，实际上是处于经济周期中的上升期，那么不管我们做什么样的住宅，只要拿块地，甚至拿了地还没有建成，就可以抓紧去销售，但这种「快进快出」的好日子已经过去了。
那个时候，对于每个公司专业能力的区分都不是特别大，现在进入商用不动产时代之后，每个公司专业能力的差异将会越拉越大。对于一个产品是否能够在市场上取胜，是否能够得到用户的欢迎，以及得到资本方面投资者的青睐，专业能力则显得越来越重要。
比如在物流仓储领域，如果你的公司具备了普洛斯一样超级的专业能力，那你就可以在竞争中立于不败之地，而且会有更多的投资者和资本方追随你，这样你的公司就可以进入到一个相对良性的循环中。
▲ 未来撬动行业变革的杠杆是专业能力
所以在未来的竞争中，专业能力越来越成为「杠杆」。如果说在住宅开发的快速增长时期，土地是「杠杆」，银行是「杠杆」，施工单位是「杠杆」，甚至政府权力也是「杠杆」。但今后这些「杠杆」都将越来越不重要，甚至被完全「去杠杆化」，今后最重要的将是专业能力的「杠杆」，品牌的「杠杆」，人才的「杠杆」以及服务能力的「杠杆」。这些「杠杆」都要通过学习来获得，并且通过经年累月的积累，精益求精的努力，才能获得长久的竞争力。
目前我们正处于一个特殊时期，大量地产公司都在从住宅领域里退出或者转型。在这样一个时期，地产公司最缺的是，除了资金之外，就是如何在某个细分领域里形成自己可以聚焦并长期发展的专业能力。
▲ 改造管理团队，提升专业能力
一个传统地产公司聚焦形成专业能力的过程，就是改造自己公司经理人团队的一个过程，也是使现有团队进一步通过学习赋能的过程。学习和赋能有时必须依赖于外部的帮助，而「风马牛地产学院」将是众多的，可以给你提供帮助的机构之一。
「风马牛地产学院」集合数十年的地产经验，以及在各个领域里持续不懈的研究，整合了很多特别的资源，从而能够给需要帮助的地产公司，特别是在一些细分专业领域里提供非常实用、有效、直接的训练和培训。
房地产这个行业最重要的是创造，要创造最具价值的空间。那么围绕着这样一个使命和目标，地产企业需要提供不同的空间形式来满足不同使用者的要求。那么，除了空间的地理位置之外，对空间价值影响最大的还有科技，包括通讯、能源、物联网、互联网的专业知识。这些对空间使用效率的帮助非常巨大。
另外，房地产对金融的依赖也非常大，资产证券化是让不动产这个资产在市场上更加高效运转的一个重要手段，两者相辅相成，互相激发，可以共同创造良性循环。
当然，资产管理也非常重要，房地产进入到住宅以外的商用不动产领域后，对于资产管理的要求越来越高，管理水平的要求越来越高，细致程度越来越高，专业性也要求越来越高。资产管理对于空间价值提升将会起到决定性的作用。
▲ 房地产行业的未来有无限可能
只要经济或快或慢在增长，房地产都会带动其他实体经济、金融、科技等一系列的发展，这样一个发展是一个不断循环、互相激发、共同前进的一个过程。在这个过程中，也会有许多高新技术被引入到房地产领域，创造出更多的科技应用场景。
所以，我深信「风马牛地产学院」对于房地产行业健康持续地发展，特别是对于中小房地产公司转型到商用不动产细分领域后，聚焦自己的核心产品，形成自己独特的专业竞争力，会起到一个很好的助推作用。
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主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪